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【相続】相続対策と事業承継

2018-09-28

今回は、城東エリアの老舗企業の代表者様からのご相談です。

今回のご相談、

始めは、「既に税理士に相談して手は打っているのだが、セカンドオピニオンとして相続税がいくらくらいかかるか知りたい」という軽いご相談でした。

しかし、いろいろとお話を伺うと、「相続税の対策はしている」が、「争族の対策はしていない」様子でした。

（１）事業会社が使っている本社や工場が、父の名義になっている。

　　　事業会社の株を引退した父が保有していたが、現在の代表者である自分が買い取る予定。

（２）相続人である自分も含め、兄弟が複数いる。

（３）兄弟のうち、一人と険悪な中。他の兄弟とは事前に分割内容を合意しており、遺言書にする予定

（４）事業自体は、順調。

最大のポイントとなるのは、事業会社が使っている不動産（本社、工場）が相続発生後も安定して使える事です。

対応方法としては、

①遺言書により、特定の不動産（工場）を特定の相続人（事業会社代表者）だけに相続させる

②被相続人であるお父様から、本社や工場といった不動産を、事業会社が事前に買い取る。

という大きく2通りの方法が考えられますが、

①の場合、「特定同族会社事業用宅地等の特例」が適用できることから、相続全体で見たときの支払う相続税はかなり減額されます。

しかし、いわゆる「争族」のリスクも発生し、遺言書から外されてしまった兄弟からほぼ確実に「遺留分減殺請求」をされる事となり、遺産を巡る争いが長期化する事が想定されます。

②の場合、売買によりお父様から事業会社へ不動産の所有権移転を行うことから、確実に移行可能ですが、現在の時価を考えると、売却時にかなりの譲渡益を支払うことになり、また被相続人の手持金が増えることになりますから、更に相続税が増えることになります。

そして、弊社が出した結果は・・・。

→当社ではこのようなケースでも、お客様と一緒に問題解決にのぞみます。似たようなお悩みをお持ちの方はぜひ一度弊社までご相談下さい。必ずお力になります。

【売買】お隣さんから土地を買わないかと言われ、弊社にご相談があったケース

2017-10-05

今回は、東京都・・・区在住のT様からのご相談です。

お隣さんから引っ越しするので、家を買わないかとご相談を受けたそうです。

T様のご相談は、

①いくらで買うのがいいのか？

②そもそも自宅があるのにお隣で地続きになる土地だからと言って買うのはどうなのか？

③自分が買わない場合、お隣さんの家の売却を手伝って欲しい。

というご相談内容でした。

まずは、お客様と一緒に隣接宅を内覧し住宅内外をチェック。

その後法的チェックを行い近隣の不動産取引事例を調べて「不動産査定」を行いました。

次にその査定額を踏まえT様が買うとしたらいくらがベストなのかをシミュレーション。

例えば買った物件を賃貸で貸した場合はいくらで貸せるのか？など。

借入金の調達は？金利は？誰が借りるのがベスト？などなど。

T様のご家族状況、現在の室内状況、資産背景などを伺い将来設計を立て様々なシミュレーションを実施。

その結果・・・。

→当社ではこのようなケースでも、お客様と一緒に問題解決にのぞみます。似たようなお悩みをお持ちの方はぜひ一度弊社までご相談下さい。必ずお力になります。

【売買】買った新築マンションで騒音クレームに巻き込まれるケース

2017-09-12

今回ご紹介するケースは、東京・・・区にお住まいのT様からのご相談です。

T様は、新築マンションに住み始めて1年ですが、早く引っ越しをしたいので売りたいと。

売り急いでいるので理由を尋ねると、

「下階の方から自分達の生活音に対して、うるさいと！と毎日のように文句を言われ悩まされている」とのこと。

しかも弁護士を通して訴訟の通告までしてくる始末。

詳細は割愛しますが、T様の生活音の内容を聞くに私共の判断は、A様は全く悪くない！

その場で「A様、我々と一緒に闘いましょう！」とお客様に提案しました。

→当社ではこのようなトラブルでも、お客様と共に無事解決に導きました。似たようなお悩みはぜひ一度弊社までご相談下さい。必ずお力になります。

【売買・賃貸】投資用に買ったアパートに滞納者がいて家賃が回収できないケース

2017-09-05

ある法人A企業様からのご相談となりますが、お客様が仲介会社B社からの紹介で購入された中規模の一棟マンションを弊社で管理することになりました。

しかしオーナー様が変更となった初回の支払日にいきなり未納者が発生。

該当の入居者様とも全く連絡が取れず、おかしいと思って保証会社に連絡すると、なんと3か月の滞納があることが発覚。

さらに過去には何度も滞納を繰り返していた模様。

保証の継続を依頼するも、オーナー変更の場合は家賃保証は承継できないとのこと。

依頼者である法人A企業様に確認をとったところ、購入した際に売主や仲介会社B社からは何も聞いていないとのこと。

仲介会社B社に確認したところB社は、きちんと滞納状況は調べてありますので、当社に責任はありませんと。

どうやら保証会社経由で売主様へは家賃が支払われていたため、売主及び仲介会社は滞納者がいたことを知らなかったようです。

困ったのは、弊社クライアントのA社です。

買った物件がいきなり滞納。しかも保証会社が付いていると思っていたのに家賃保証も承継できず。

弊社でも入居のお宅に何度か足を運び家賃のお支払いをお願いするも、その後一向に家賃のお支払いもなく保証人もいない状況であることから家賃は何か月も滞納が続く状況に・・・。

→当社ではこのようなトラブルでも、お客様と共に無事解決に導きました。似たようなお悩みはぜひ一度弊社までご相談下さい。必ずお力になります。

弊社の不動産問題解決の仕事をお客様からのご相談内容と共にお伝えしていきます！

2016-09-04

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不動産ソリューション「不動産のお悩み解決します！」～お客様からのご相談一覧